La crisi economica e politica  e gli effetti sui Mutui

Da tempo gli operatori economici e finanziari avevano prospettato la possibilità che la FED (Federal Reserve, americana) aumentasse i tassi di interesse e ciò avvenne puntualmente nel lontano mese di Luglio 2022. ​Come difendersi?

Ora ci si attende che entro fine Settembre ci possa essere un ulteriore aumento di 75 punti-base che porterebbe il tasso di riferimento a livello del 2,25/2,50%. Se dovessimo ascoltare gli echi che in queste settimane vengono da oltre Oceano (USA), potremmo quindi assistere ad un incremento complessivo (entro la primavera del 2023) che porterebbe il costo-del-danaro negli USA al 4,25-4,50%. Tutto ciò ci sembra molto lontano nel tempo e lontano da noi ma sappiamo bene che, ad effetto della globalizzazione, tutti gli eventi sia positivi che negativi hanno una immediata capacità di diffusione e ripercussione nel Mondo. Infatti, già nel luglio 2022 la Bce (Banca Centrale Europea) aveva disposto l’aumento di 50 punti-base ed ora si prospetta un ulteriore rialzo di altri 75 punti. Il tasso di interesse (a livello europeo) arriverebbe così all’1,25%, con la minaccia che questo incremento possa non essere l’ultimo del 2022

Ricordiamo che il tasso cui facciamo riferimento è quello che caratterizza le movimentazioni di capitali fra le diverse Banche Centrali, ovvero il costo-del-danaro . L’obiettivo principale che si vuole raggiungere sia dalla FED che dalla Bce è combattere l’inflazione. Giova comunque ricordare che lo scenario entro il quale si muove la FED è ben diverso da quello Europeo ed in particolare da quello Italiano. E’ vero che negli USA il livello di inflazione è molto alto, ma – ad esempio - l’andamento dei salari è stato di crescita per tutta la prima parte dell’anno, inoltre si registra a tutt’oggi un aumento dei posti di lavoro ed il rischio attuale è circoscritto (ma non è poco, ovviamente) agli effetti, sui prezzi dei beni di consumo, della Guerra in Ucraina e più marcatamente alla crisi energetica. In Europa l’inflazione ha raggiunto ovunque livelli record; a solo titolo di esempio: in Gran Bretagna nel mese di Agosto la percentuale è stata del +9,9% (anno su anno), in Italia l’indice nazionale dei prezzi al consumo è dell8,4% (anno su anno). Volendo pensare solo all’Italia: i salari sono rimasti stagnanti (o meglio, a causa dell’inflazione hanno perso parte della loro capacità d’acquisto), l’occupazione è aumentata ma in percentuali ben lontane da quelle rassicuranti sia da un punto di vista economico che sociale. In questo panorama macro-economico per l’Italia si aggiunge anche il particolare momento politico che ci porterà alle urne il 25.Settembre. Leggendo il “programma politico” di ciascun partito potremmo attenderci azioni efficaci per accompagnare le inevitabili misure intraprese e previste dalla Bce, ma è troppo presto per essere ottimisti (o pessimisti). Concludo questa prima parte auspicando che il prossimo Governo abbia chiaro il concetto espresso magnificamente dal Primo Ministro Inglese, Sig.ra Liz Truss, che afferma che il modo migliore per aiutare i cittadini è quello di diminuire il carico fiscale piuttosto che dare degli aiuti straordinari (bonus) alle famiglie. (……….“I insist on tax cuts instead of ‘handouts” to help householders”………).   In attesa che si insedi in nuovo Governo e prenda le sue iniziative,  è però il caso di capire cosa in concreto ha rappresentato e rappresenterà l’aumento dei tassi con il conseguente aumento del costo del danaro.

Gli effetti di quanto fin qui scritto si sono abbattuti e si abbatteranno principalmente su coloro che hanno già ottenuto un mutuo con rimborso a rate mensili  e che hanno stipulato il contratto a tasso variabile. E’ intuitivo come l’aumento del costo-del-danaro abbia un rimbalzo sulla variabilità del tasso. E’ difficile quantificare quanto ogni mutuatario potrà attendersi come incremento della propria rata di mutuo perché ciò dipenderà dall’importo e dalla durata del contratto, ma con l’aiuto della statistica a livello nazionale, considerando una media-mutuo che corre fra euro 150/250 mila, ed una durata tipica ventennale, l’incremento è stimabile fra euro 35/90 per rata.

Gli effetti saranno invece minori per i c.d.  prestiti-al-consumo. Tali operazioni non hanno un legame diretto con l’andamento dei tassi di interesse ma pur subendone lentamente le conseguenze, è chiaro che un prestito-per-liquidità mirato a soddisfare i fabbisogni più immediati e ridotti nell’ammontare, subirà un inesorabile aumento nel valore della rata di rimborso. Dato per certo che sia l’esigenza di una casa (vista la scarsezza o anti economicità del mercato degli immobili-in-affitto) che quella di finanziare necessità talvolta irrinunciabili (auto, educazione per i figli, etc.) rende necessario agire con attenzione. Per coloro che dovranno contrarre un nuovo contratto di mutuo, sarà importante fare una scelta oggettiva sulla migliore offerta fra quelle che è consigliabile siano chieste ad almeno due diversi istituti di credito. L’attenzione deve essere quindi focalizzata sullo “spread” che altro non è se non il ‘guadagno che la banca vuole ricavare dal proprio costo-del-danaro”. Nella formazione del tasso quotato dalla banca interagiscono due diversi elementi:         

  per un mutuo a tasso variabile, il primo elemento è rappresentato dall’Euribor (a tre mesi, poniamo, dell’1%) e dallo Spread (poniamo dell’1,50%). Il tasso complessivo sarà del 2,50%; ·        

 per un mutuo a tasso fisso, il primo elemento è rappresentato dall’Eurirs (a 20 anni, poniamo del 3,75%) e dello Spread (poniamo dell’1,25%). Il tasso complessivo sarà del 5,00%. 

Attenzione! Per ciò che è stato fin qui scritto, la prima soluzione è solo apparentemente più vantaggiosa (cosa che non fu nel recente passato) perché gli aumenti dei tassi disposti dalle Banche Centrali potrebbero ripetersi in un futuro così incerto annullando se non addirittura rovesciando la vantaggiosità della prima scelta sulla seconda. La scelta dovrà quindi essere fatta sulla base delle aspettative riguardanti l’andamento dello Spread perché esso si adeguerà, come detto, all’andamento del costo-del-denaro (per le banche). Qualora l’opzione finale premiasse la scelta del mutuo-a-tasso-variabile vi è anche un’opportunità aggiuntiva che è quella di negoziare un mutuo-a-rata-costante (ovvero una rata che applicando un c.d. Cap non potrà mai superare un importo concordato con la banca). Certo che questa scelta avrebbe un costo aggiuntivo, tutto da valutare.  

Per coloro che invece hanno già un contratto di mutuo ancora in corso, alla situazione emergenziale che può essere stata causata dall’aumento di tassi (vedi quanto precede), si può far fronte ricorrendo a quanto disposto dalla Legge 2.Aprile.2007, nr. 40 (c.d. Decreto Bersani) e per altro già previsto dall’Art. 1202 del Codice Civile. Il principio affermato dai due testi citati è quello della c.d. portabilità del mutuo. Il mutuatario infatti ha la facoltà di sostituire la banca originaria con la quale ha stipulato il contratto di mutuo con una nuova banca. Ciò lo può fare perché – per esempio – ha trovato nelle nuova banca un trattamento concorrenziale rispetto alla prima ed ovviamente più vantaggioso. La Legge sopra citata vieta tassativamente alla banca originaria di opporsi all’operazione di surroga del mutuo. La surroga del mutuo è un’operazione che contempla la modifica delle condizioni di contratto originariamente stipulato e pertanto il mutuatario esercitando questo suo diritto può difendersi dalle variazioni delle condizioni di mercato. E’ auspicabile che il mutuatario possa prima cercare di rinegoziare con la banca originaria sia il tipo di mutuo (a tasso fisso a tasso variabile), sia la durata che, infine, il tasso stesso e lo spread applicato dalla Banca. Qualora l’eventuale rinegoziazione non portasse i benefici attesi, il mutuatario può richiedere la surroga del mutuo in qualsiasi momento (ed è previsto che lo possa fare anche più di una volta).

La sostituzione del mutuo è anch’essa una operazione il cui scopo è quello di accedere ad un mercato più vantaggioso ma l’operazione è più complessa rispetto a quella precedentemente riportata. In questo caso, infatti, il mutuatario chiude definitivamente il rapporto con la banca originaria accollandosi le spese di chiusura ed apre un nuovo rapporto con la nuova banca ed anche in questo caso potrà prevedibilmente sostenere altre spese come quelli di una nuova perizia, o del nuovo atto notarile, della nuova trascrizione di ipoteca, etc.. La valutazione del rapporto costo-beneficio dovrà essere fatta dal mutuatario in virtù dell’accessibilità a nuove condizioni certe (ovvero già preliminarmente negoziate) da parte della nuova banca e della conoscenza dettagliata dei costi di cui al paragrafo precedente.   Come si può capire dalla lettura di questo mini-testo riguardante le cause e gli effetti dell’aumento del costo-del-danaro, fare delle scelte - che molto spesso ci impegnano per un lungo lasso di tempo (la durata di un mutuo può essere ultra decennale e la durata di un prestito-al-consumo può essere anch’essa durevole nel tempo) – non è cosa semplice. Così come quando dobbiamo ristrutturare casa abbiamo bisogno di un architetto, o quando dobbiamo organizzare un lungo viaggio abbiamo bisogno di un tour operator, anche per fare una scelta di natura finanziaria è il caso che ci si affidi a dei mediatori creditizi. Questi soggetti sono una figura professionale affidabile la cui attività è disciplinata dal legislatore (DPR 28.Luglio.2000, nr. 287) e la loro professione di fatto consiste nell’analizzare le esigenze del proprio Cliente (le sue esigenze e la sua situazione economico-finanziaria attuale) e nella ricerca di istituti di credito (o altri soggetti istituzionali) che possano offrire le migliori soluzioni.